Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2019 году?

Недвижимость в России традиционно считается надежным активом. Не так давно инвесторы зарабатывали тем, что приобретали квартиру в доме "на этапе котлована", а в конце стройки продавали или сдавали в аренду.

Можно ли таким способом заработать после 1 июля 2019 года? Давайте разбираться.

1 способ: перепродажа квартиры в новостройке

Предположим, у вас есть свободные деньги на сумму 1.6 млн рублей. Вы планируете купить новостройку с последующей перепродажей.

Ваши действия:

  1. Определитесь с объектом. Советуем брать "однушки", они пользуются хорошим спросом (ликвидны).
  2. Изучите сайты о новостройках, выберите жилой комплекс, этаж (кроме первого и последнего).
  3. Приобретая квартиру, ждем 1.5-2 года, пока дом достраивается. Иногда сроки сдачи дома сдвигаются на несколько месяцев и даже на квартал.
  4. Продав квартиру, можете заработать на разнице между начальной и конечной стоимостью. За 2 года квартира выросла в цене до 2 млн. рублей. Эта разница составила 20%, а годовой доход равен примерно 10% годовых. 

Что нужно учитывать: 

  1. Сделки с недвижимостью предусматривают дополнительные расходы: на риелтора и нотариуса. Т.е. фактическая доходность будет ещё ниже.
  2. Количество предложений на рынке недвижимости сейчас активно растет, и конкуренция за покупателя высока. Ваш доход зависит от того, насколько выгодно удастся продать квартиру, да и сам процесс продажи квартиры может затянуться. То есть, доходность не гарантируется, а при возникновении негативных внешних факторов — снижается.
  3. После 1 июля 2019 года покупка жилья на этапе "котлована" по низким ценам становится неактуальной. Застройщику невыгодно продавать квартиры дешево на начальных этапах стройки, поскольку он получает финансирование от банка. Это значит, что разница в цене между покупкой и продаже минимальна, и потенциальная доходность такой сделки будет низкой.

2 способ: покупка квартиры в новостройке и сдача в аренду

Давайте рассмотрим второй способ заработка на недвижимости – сдача жилья в аренду.

Вы подбираете жилье не для себя, поэтому учитывайте такие параметры, как особенности месторасположения, близость транспортных путей, уровень развития инфраструктуры. От этого в дальнейшем будут зависеть спрос на квартиру и стоимость аренды.

Сдачу жилья в аренду трудно назвать пассивным доходом - приготовьтесь к тому, что придется заниматься поиском добросовестных жильцов, оплачивать коммунальные услуги, решать вопросы жильцов и оплачивать налоги. Если заниматься сдачей жилья в аренду легально (с отчислением налогов), то доход от этого вида деятельности не превышает 5% годовых.

Давайте посчитаем:
Стоимость аренды однокомнатной квартиры в регионах составляет в среднем 12 тыс. рублей в месяц. За вычетом расходов на коммунальные услуги (в размере 3 тыс. рублей) остается 9 тыс. рублей. В год без простоев чистая прибыль составляет 108 тыс. рублей.
108 тыс. рублей / 1.6 млн. рублей (стоимость квартиры) = 6,75% - получаем доходность от сдачи жилья в аренду при постоянной загрузке и без отчисления налогов. А если будет хоть 1 месяц простоя квартиры, то доходность снижается до 6,2%.

Что нужно учитывать: 
Нельзя допускать простоев жилья. В противном случае, доходность этого способа не превысит доходность депозита в банке.

3 способ: инвестиции в новостройки с проектным финансированием банка

С 1 июля 2019 появился новый способ заработать на первичном рынке недвижимости. После принятия закона о проектном финансировании, деньги дольщиков замораживаются на счетах эскроу до момента сдачи дома. Поэтому у застройщиков возникла потребность в свободных средствах для старта новых проектов и внутренних нужд. Это создало условия для привлечения частных инвестиций.

Сделка заключается в два шага:

  1. Вы подписываете с застройщиком договор займа, согласно которому инвестируете в проект застройщика от 300 тыс. рублей под 13% годовых.
  2. Заключаете с застройщиком соглашение о том, что банк выплатит вам деньги с процентами со счетов эскроу после сдачи дома.

Инвестировать в новостройки по эскроу выгодно по следующим причинам:

  • Фиксированная доходность 13%.
    По сравнению с первыми двумя способами вы получите гарантированный доход: фиксированная ставка до вычета НДФЛ составляет 13% годовых.
     
  • Защита инвестиций.
    Средства инвесторов защищены банком эскроу-агентом.
     
  • Никакой бюрократии.
    Чтобы инвестировать в проект требуется подписать 2 документа.
Все статьи блога