Ответы на популярные вопросы

Что такое Инвестел?

Инвестел — это инвестинговая площадка, где обычные люди зарабатывают на инвестициях в новостройки и проекты застройщиков.

Инвестел предлагает вид инвестирования, когда инвестор получает возможность вложить денежные средства в проект, работающий в рамках проектного финансирования.

Минимальная сумма инвестиций от 300 000 рублей.

Мы публикуем предложения только от проверенных застройщиков, которых проверил банк эскроу-агент перед выдачей проектного финансирования. Защитой служит гарантия банка-партнера через эскроу счета.

Инвестел помогает заключить прямую сделку с застройщиком и контролирует все этапы её выполнения.

Ответы на популярные вопросы

1. Как рассчитываются сроки размещения инвестиций?

СК “Счастье”, г. Пермь - срок инвестирования 15.03.2022
ЖК "Поколения", г.Хабаровск - срок инвестирования 15.09.2021

Данный продукт - вид инвестирования, когда инвестор получает возможность вложить денежные средства в проект, работающий в рамках проектного финансирования. По таким проектам все денежные средства, поступающие от продаж в строящемся проекте, -  аккумулируются на счётах эксроу в банке эскроу-агенте и становятся доступными Застройщику при следующей совокупности факторов:

1. Дом сдан в эксплуатацию
2. Хотя бы один участник ДДУ принял объект недвижимости по акту приема-передачи и, право собственности зарегистрировано Росреестром,
3. Застройщик подаёт документы в банк на раскрытие депонированных сумм. 
4. Банк в течение 10 рабочих дней после наступления события п.3 раскрывает депонированные суммы со счетов эскроу: сначала забирает свою сумму (сумма проектного финансирования+проценты), производит платежи по залоговым счетам, производит выплаты инвесторам (по поручениям Застройщика), остальное - перечисляет на счет Застройщика.

Таким образом, срок инвестирования напрямую зависит от расчетного срока раскрытия депонированных сумм со счетов эскроу. 

Поэтому, срок инвестирования - привязан к плановой дате ввода объекта в эксплуатацию и рассчитан с учетом времени, необходимого на передачу первого объекта недвижимости дольщику, на регистрационные мероприятия в органах Росреестра, а также времени, которое требуется банку для раскрытия депонированных сумм.

 

2. Какие условия предусмотрены в целях повышения комфорта клиента с точки зрения управления инвестициями?

1. Банк контролирует Застройщика

Так как основной инвестор проекта  - это банк (до 85% участия от стоимости строительства), то банк регулярно контролирует все операции застройщика, сроки и качество стройки.

2. Данные о Застройщике и его проектах - публично размещаются, проверяются и постоянно контролируются различными органами

Застройщик обязан публично размещать и постоянно обновлять целую массу данных о себе, о своих бенефициарах (конечных владельцах), о проекте: строительная и финансовая информация о проекте, о застройщике, этапы строительства, фотографии строящегося объекта, количество заключенных ДДУ, объем привлеченных инвестиций, и много другой постоянно обновляемой и проверяемой контролирующими органами информации.

3. Платформа контролирует публичную информацию и уведомляет инвесторов о соблюдении последними требований к раскрытию

 

3. Облагается ли доход по процентному займу налогами

Проценты по займу, выплачиваемые физическому лицу,  - всегда облагаются НДФЛ, поскольку они признаются его доходом (пп. 1 п. 1 ст. 208, ст. 209, п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). По мнению Минфина России, удерживать НДФЛ нужно даже в том случае, если заем дает физическое лицо, зарегистрированное как индивидуальный предприниматель (Письмо от 01.02.2016 N 03-04-06/4448).

В случае с физическим  лицом - Заемщик выступает налоговым агентом, т.е. возвращает инвестору тело займа + проценты, уже после удержания НДФЛ.

 

4. Что происходит, если дом сдан в эксплуатацию раньше или позже заявленного срока и депонированная сумма банком эскроу-агентом раскрыта раньше

Банк основной инвестор проекта (до 85% участия). Сроки проекта застройщик согласовывает с банком. Банк постоянно контролирует ход строительства. Все сроки взяты с разумным запасом. Учитывая заложенный запас сроков - продукт предусматривает альтернативную дату возврата займа, в зависимости от того, какая из дат наступит раньше:
- возврат займа в плановую календарную дату
- возврат займа в связи с раскрытием депонированных сумм.

Календарная дата - это предельная дата для возврата инвестиций. Это означает, что если депонированные суммы по каким-либо причинам не раскрыты до предельной даты, то денежные средства в любом случае подлежат возврату инвестору не позднее указанной даты.  

 

5. Что происходит, если в отношении Застройщика введена процедура банкротства

В современных условиях это стало маловероятным из-за плотного контроля работы застройщика банком, а также различными контролирующими органами. 

Ситуация банкротства в условиях банковского проектного финансирования - крайне маловероятна, за исключением явно мошеннических или уголовных действий со стороны руководства застройщика.

Тем не менее, в случае начала процедуры банкротства Застройщика, инвестор имеет право обратиться к Заемщику о замене обеспечения возврата инвестиции либо забрать инвестиции досрочно.

 

6. Что происходит, если у банка эскроу-агента отозвана лицензия

Центральный Банк РФ имеет список банков, аккредитованных для работы по проектному финансированию. В случае отзыва лицензии у банка, счета эскроу и все, находящиеся на них суммы, переводится в новый банк эскроу-агент данного проекта.

По закону, денежные средства, находящиеся на эскроу-счетах банка эскроу-агента, -  не участвуют в процедуре банкротства банка.

 

7. Если проект будет убыточен, из какой суммы будет возвращен заем

Проект может быть убыточным

  • или из-за недостатков финансовой модели Проекта

  • или из-за форс-мажора во время стройки

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

1. Недостатки финансовой модели Проекта
Ещё раз обратим внимание на тот факт, что инвестиции предлагаются в Проекты, уже получившие одобрение банка на предоставление проектного финансирования.
Это означает: что финансовая модель проекта - проверена банком, недостатки (если они были) - устранены, стоп-факторы финансирования - сняты, собственные средства Застройщика - вложены (а это не менее 15 % стоимости строительства). 

Кроме того, уже на этапе реализации Проектов - банк, учитывая собственный интерес в прибыльности Проекта, -  четко отслеживает ход стройки, темпы выбытия объектов недвижимости, стоимость продажи, другие показатели, чтобы получить свою прибыль с проекта.

2. Форс-мажор на стройке
Итак, Банк проверяет бизнес модель проекта перед началом стройки и не позволит ошибиться при финансовом планировании. В ходе реализации Проекта, - банк контролирует этапы стройки и расходы по ней. Кроме этого, банку важно обеспечить сохранность строящегося объекта, застраховав, в известном смысле, риски его разрушения и(или) повреждения. Важно отметить, что до принятия решения о предоставлении проектного финансирования  - банк проверяет: состоит ли Застройщик, осуществляющий строительство самостоятельно и(или) генеральный подрядчик Застройщика в СРО в области строительства и производятся ли отчисления в специальный компенсационный фонд. Что это дает? - Такие отчисления в компенсационный фонд СРО - позволяют Застройщику (и, следовательно, банку и другому инвестору) - компенсировать свои  вложения в строящийся объект в случае, если возникнет ситуация разрушения и(или) повреждения объекта. Если банк усмотрит, что такого обеспечения недостаточно, - в таком случае проектное финансирование предоставляется с дополнительными требованиями по страхованию.

Таким образом, Платформа допускает к размещению только те Проекты, которые прошли проверку, в том числе в части решения вопросов о рисках их убыточности.

Все статьи блога