Что такое ЭСКРОУ, что меняется на рынке строительства?

В связи с острой проблемой обманутых дольщиков, в России вступил в силу закон, по которому денежные средства дольщиков за покупку квартир передаются не напрямую застройщику, а банку эскроу-агенту на специальный счет.

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся деньги одной стороны и передаются второй стороне при наступлении определенных событий. Банк в данном случае выступает третьей стороной и гарантирует, что продавец получит деньги лишь при соблюдении всех условий.

Эскроу-счета в недвижимости

Применять эскроу счета некоторые девелоперы начали уже с лета 2018 года, а согласно 214 ФЗ с 1 июля 2019 года использовать эскроу обязаны все застройщики. В новых проектах они не могут использовать деньги дольщиков до момента сдачи объекта. Для реализации необходимо вложить не менее 10-20% собственных средств, а оставшиеся 90-90% - проектное финансирование банка эскроу-агента.

Теперь расчеты осуществляются только с участием банка по следующей схеме:

  1. Банк проверяет всю документацию застройщика и его проекта;

  2. Покупатель, продавец и банк заключают договор;

  3. Для хранения средств банк выделяет ячейку;

  4. После поступления средств происходит их блокировка;

  5. После окончания строительства и регистрации первого права собственности  раскрываются эскроу-счета и застройщик получает деньги.

Стоит подчеркнуть, что по такому проектному финансированию должны работать теперь все новые проекты, а старые проекты (в некоторых случаях) разрешено закончить без применения счетов-эскроу.

По новым требованиям, которые внесены в 214 ФЗ, банк осуществляет контроль всей документации и финансовых операций застройщика. Застройщик в свою очередь должен регулярно отчитываться банку об эффективности своей работы (соответствие сроков, расходы и пр.) и размещать данные в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Чтобы девелопер смог получить свои средства по окончанию строительства, он должен выполнить следующие условия:

  • сдать объект в эксплуатацию;

  • передать минимум одну квартиру;

  • зарегистрировать первую квартиру в Росреестре.

Только после этого банк эскроу-агент раскроет суммы на счетах-эскроу, но выплаты будут производиться в следующем порядке:

  1. Удержание банком суммы проектного финансирования и процентов;

  2. Выплаты прочих платежей, в том числе частным инвесторам;

  3. Перечисление прибыли застройщику.

Преимущества эскроу для покупателей

Хотя само слово «эскроу» еще не привычное для многих и из-за неизвестности может пугать, все же это принесет покупателям только выгоду:

  • Надежность.
    Перед тем как выдать проектное финансирование банк проверяет все документы девелопера, ген подрядчика, проверяет проект и финансовую модель проекта;

  • Контроль.
    После выдачи проектного финансирования банк регулярно контролирует ход строительства и все расходы, включая административные;

  • Защита.
    В случае банкротства застройщика покупатель получает либо готовое помещение (достроенное иным застройщиком), либо покупателю возвращаются деньги.

Все статьи блога